Für die Fußballweltmeisterschaft 2006 wurde das Fritz-Walter-Stadion in Kaiserslautern zur WM-Arena ausgebaut. Noch heute belastet der teure Bau den städtischen Haushalt. Nun möchte die Kommune das Areal städtebaulich voranbringen: Das Stadion ist der Nukleus für ein neues Stadtquartier. Damit möchte sie nicht nur mit der Immobilie zusammenhängende Finanzprobleme abmildern, sondern auch die dortige Stadtentwicklung zukunftsorientiert neu ausrichten. Die Beratungsgesellschaft Drees und Sommer begleitet das Vorhaben. Darüber spricht Frank Bornmann, bei Drees und Sommer Experte unter anderem für Stadt- und Quartiersentwicklungen sowie Sportstätten- und Stadionbauprojekte, mit #stadtvonmorgen. Bundesweit sieht Bornmann hinsichtlich der Verknüpfung von Stadion- und Stadtentwicklung große Potentiale „schlummern“. Dafür könnte das Kaiserslauterer Beispiel zum Modell werden.
Modernes Smart-City-Quartier soll aus dem Stadion wachsen
#stadtvonmorgen: Herr Bornmann, Sie begleiten die Stadt Kaiserslautern dabei, das Fritz-Walter-Stadion zu entwickeln. Worum geht es bei dem Vorhaben? Was sind die markanten Aspekte?
Frank Bornmann: Wir haben uns vor etwa vier Jahren erstmals mit dem Fritz-Walter-Stadion beschäftigt. Es ging darum, Nutzungsmöglichkeiten und damit Einnahmequellen für Eigentümer, Betreiber und Pächter aufzuzeigen, die 365 Tage im Jahr funktionieren und nicht an 17 Ligaspieltage sowie vereinzelte weitere Spiele etwa in DFB-Pokalrunden gebunden sind. Für den Städtebau ging es überdies darum, aus dem Stadion heraus dem Stadtteil Betzenberg eine neue Entwicklungsperspektive zu eröffnen. Dafür arbeiten wir an einem städtebaulichen Masterplan. Das Stadion ist der emotionale Anker des Vorhabens. Die Immobilie weist einige un- oder untergenutzte Bereiche aus. Beispielsweise einen Logenturm, der sich seit dem Ausbau zur WM-Arena 2006 im Rohbau befindet. Dessen Flächen in einer Größenordnung von 1.000 Quadratmetern könnten aktiviert werden. Hier gibt es bereits konkretes Interesse an gewerblichen Nutzungen, was eine Belebung dieses Stadionbereichs aussichtsreich macht. Die Stadtteilentwicklung zielt darauf ab, ein modernes Smart-City-Quartier zu schaffen – kooperativ, nachhaltig und innovativ. Dabei sind die Mobilität, der Klimaschutz, die Nachhaltigkeit bei der Energieversorgung, die Digitalisierung und die Klimaanpassung wichtige Aspekte. Zu den inhaltlichen Grundlagen soll eine Bürgerbeteiligung mit Workshopcharakter beitragen. Wir wollen die Bürger beim Prozess der Quartiersentwicklung mitnehmen und selbstverständlich auch den Verein einbeziehen.
#stadtvonmorgen: Das gelingt aber alles nicht im Spielertunnel, sondern dafür braucht es Fläche …
Frank Bornmann: So ist es. Es geht nicht nur um das Stadion, sondern auch um dessen Umfeld. Dort befinden sich Flächen der Stadt und der Stadiongesellschaft. In Summe ergeben diese das Potential, um dort den Ansatz eines resilienten, zukunftsorientierten Smart-City-Quartiers umsetzen zu können.
Nutzungen, die nicht im Widerspruch zum Spielbetrieb stehen
So soll aus dem Fritz-Walter-Stadion in Kaiserslautern ein Smart-City-Quartier werden: Ausschnitt des Masterplans. (Quelle: Drees und Sommer)
#stadtvonmorgen: Wo liegen die besonderen Herausforderungen bei der Entwicklung des Stadions zum Stadtteil?
Frank Bornmann: Die Herausforderungen sind grundsätzlich die der klassischen Stadtentwicklung. Es geht darum, die beteiligten Akteure und Stakeholder – Stadt, Stadiongesellschaft, Verein, Bürger, Investoren – miteinander zu vernetzen und deren Interessen bestmöglich in Einklang zu bringen. Eine wesentliche Herausforderung in Falle eines Fußballstadions ist es, Nutzungen zu finden, die nicht im Widerspruch zum Spielbetrieb und zu Publikumsfrequenzen stehen. Dass alle Beteiligten ein gegenseitiges Verständnis füreinander entwickeln, ist die Basis für den Erfolg des Vorhabens. Letztlich besteht sowohl aus Sicht des Fußballs – von Verein und Stadiongesellschaft und deren Einnahmenseiten – als auch aus Sicht der Stadtentwicklung der Konsens, dass es hier eine Entwicklung braucht. Fans und Stadionbesucher müssen nicht fürchten, dass sie dabei übersehen würden – im Gegenteil. Es geht ja gerade um ein intelligentes Zusammenspiel aller. Wie sinnvoll das ist, zeigt sich allein mit Blick auf Instandhaltungsmaßnahmen. Das Stadion ist rund 20 Jahre alt: Wenn es darum geht, es auf dem neuesten Stand zu halten, lassen sich bei mehreren Nutzungen Aufwände gegebenenfalls teilen. Ähnliches gilt für Energiekosten: Ist das Stadion in das Energiekonzept eines Quartiers integriert, lassen sich Energiekosten reduzieren. Davon profitiert nicht zuletzt der Verein.
#stadtvonmorgen: Welche konkreten Nutzungen sind für das Quartier denn realistisch, welche nicht?
Frank Bornmann: Das hängt zu einem großen Teil auch von den Ergebnissen der Bürgerbeteiligung ab. Beispielsweise gibt es im Stadtteil Betzenberg in Sachen Nahversorgung keinen Vollsortimenter mehr, der den Einkauf für den täglichen Bedarf abdeckt. Eine solche Art der Nutzung haben wir noch nicht im Masterplan, aber es ist nicht ausgeschlossen, dass die Bürgerbeteiligung den Bedarf daran aufzeigt. Zudem hängt viel davon ab, welche Ideen Investoren haben und was der entsprechende Markt ergibt. Grundsätzlich geht es um neues Wohnen, Arbeiten und Dienstleistungen im Stadionumfeld. Der Bezug des Fußballs zur Gesundheitswirtschaft, zu Fitness und sonstigen Sportaktivitäten kann ein Thema für Ansiedlungen sein. Interessant ist auch die Nähe zu den amerikanischen Streitkräften, die in der Region präsent sind und zusätzlich eine hohe Kaufkraft mitbringen.
Quartier Betzenberg: den isolierten Blick auf die Arena auflösen
Fußballeuphorie in Kaiserslautern: Das FCK-Team feiert den Aufstieg. (Quelle: Andreas Erb)
#stadtvonmorgen: Was ist das Modellhafte an dem Vorhaben?
Frank Bornmann: Die Verknüpfung von Stadion- und Stadtentwicklung, das Auflösen des isolierten Blicks auf eine Arena und ihre ins Quartier integrierte Betrachtung. Unabhängig von Stadionstandorten ist bundesweit zu beobachten, dass das Potential, erweiterte Einnahmequellen zu erschließen, nicht erkannt wird. Jedoch kann sich je nach urbaner Lage eine große Chance ergeben, wenn man auf die Spielstätte eine stärker immobilienwirtschaftlich und städtebaulich geprägte Perspektive einnimmt. In unserem Fall führt dies bestenfalls zu neuen Einnahmen für Stadiongesellschaft und Verein sowie positiven Imageeffekten, die nicht zuletzt der weiteren Vermarktung der Arena und des Kaiserslauterer Profifußballs zugutekommen können. Die emotionale Komponente, die mit dem Fußball schwingt, kann für das Vorhaben ein Vermarktungsbooster sein, den der jüngste Aufstieg des FCK in die Zweite Bundesliga durchaus begünstigt. Gleichwohl darf die Euphorie nicht dazu führen, dass das Emotionale ausschlaggebend wird und sich über fachlich fundierte, langfristige Konzepte hinwegsetzt. Ich glaube, dass auch in den Stadien vieler anderer Städte ähnlich großes Entwicklungspotential schlummert.
#stadtvonmorgen: Nun besteht in Kaiserslautern die besondere Situation, dass auf dem Stadion, also auf der Stadiongesellschaft beziehungsweise der Stadt, seit dem Stadionkauf und -umbau zur WM ein Kredit von rund 65 Millionen Euro lastet. Der ist 2036 fällig, doch es gibt noch kein Konzept für dessen Tilgung. Die Idee, aus dem Stadion heraus ein Stadtquartier zu entwickeln und letztlich dadurch auch neue Nutzungsoptionen sowie Einnahmen zu generieren, hat inhaltlich im ersten Moment mit der Historie nichts zu tun. Doch wie sehr ist das Vorhaben von der prekären Finanzlage der Stadiongesellschaft getrieben? War sie Anlass?
Frank Bornmann: Sie mag ein Anlass dafür gewesen sein. Genauso wie der Umstand, dass um die Höhe der Stadionpacht, die der 1. FC Kaiserslautern als einziger Mieter an die Stadiongesellschaft zahlt, in den vergangenen Jahren immer wieder gerungen wurde. Die Pachteinnahmen sind – parallel zu den sportlichen Abstiegen des Klubs – tendenziell immer geringer geworden. Den daraus resultierenden Finanzfolgen könnte eine differenziertere und breitere Nutzung des Stadions stabilisierend entgegenwirken. Grundsätzlich aber ist die Idee, die Immobilie Stadion für alle effizienter und gewinnbringender zu nutzen, Anlass genug.
Fritz-Walter-Stadion: Potential zum Vorbild
Frank Bornmann (Quelle: Drees und Sommer/Ulrich Schepp)
#stadtvonmorgen: Man macht also aus der Finanznot eine Tugend und entwickelt ein Modell, das das Potential hat, zum Vorbild für ein innovatives Stadion- und Stadtteilkonzept zu werden?
Frank Bornmann: Ein solches Modell könnte sich tatsächlich ergeben. Und möglicherweise träfen innovative Entwicklungsideen auf nicht so viele offene Ohren wie heute, wäre die Situation in den vergangenen Jahren für alle Beteiligten nicht immer herausfordernder geworden.
#stadtvonmorgen: Wie geht es nun weiter?
Frank Bornmann: In den nächsten Monaten ist die Bürgerbeteiligung geplant. Dann folgt die Weiterentwicklung des Masterplans. Der mündet in die Aufstellung eines Bebauungsplans als planungsrechtliche Grundlage für das Vorhaben. Zudem finden auf dieser Basis die Markt- und Investorenansprache sowie die mögliche Einbindung des Projekts oder einzelner Projektachsen in passende Förderkulissen statt. Wenn 2023/24 der Bebauungsplan steht, ist eine Entwicklungsperspektive von mindestens zehn Jahren anzunehmen.
