Um Baulücken in Tübingen zu schließen, regt OBM Boris Palmer in einem Brief Eigentümer von baureifen Grundstücken dazu an, ihre Areale temporär für den Aufbau transportabler Häuser zur Verfügung zu stellen. Dies könne eine „neu hinzugekommene Möglichkeit“ sein, „einen fairen Ausgleich zwischen Ihren privaten Interessen und denen der Allgemeinheit herzustellen“, schreibt Palmer an die Grundstücksbesitzer. Zudem könnten sie damit ein Baugebot vermeiden. Aufgrund des eklatanten Wohnraummangels in Tübingen hatte Palmer zuletzt ins Auge gefasst, Baugebote auszusprechen und Grundstückseigentümer so zum Bauen zu zwingen.

Verein will Baulücken für Modulhäuser erschließen

Bei sogenannten Tiny Houses handelt es sich um kleinformatige Häuser ohne Keller, die als fertiges Modul errichtet werden und entsprechend leicht wieder abtransportiert werden können. In der Regel verfügen sie über eine Wohnfläche von 30 bis 80 Quadratmetern. Im März 2020 hatte sich in Tübingen der Verein „Mut zur Lücke – Tiny- und Modulhäuser für Tübingen“ gegründet. Der Verein möchte zwischen Pächtern und Verpächtern von Geländen vermitteln. Auf diese Weise möchte er Grundstücke für den Aufbau kleinformatiger Modulhäuser in Tübingen erschließen. Darauf weist Palmer die Grundstücksbesitzer hin.

In seinem Schreiben vom vergangenen Freitag, das der OBM-Zeitung vorliegt, spricht Palmer in diesem Zusammenhang von einer „neuen Option“. Er zielt darauf ab, Baulücken in Tübingen zu schließen – wenn auch nur temporär. Die Vorteile einer solchen Grundstücksnutzung lägen darin, dass die Eigentümer ihr Areal im Sinne der Stadtgesellschaft mobilisieren, gleichzeitig Pachteinnahmen erzielen und das Gelände für eine spätere Eigennutzung sichern könnten.

Palmer: Den Wohnraummangel in Tübingen lindern

Bereits 2019 hatte Palmer die Grundstückseigentümer darauf hingewiesen, dass sie ihr Gelände einer „baulichen Nutzung zuzuführen“ hätten (siehe Interview unten). Der „ausgeprägte Mangel an Wohnraum“ in Tübingen führe dazu, dass die Stadt das Baugebote anwende, sofern „anders keine Nutzung eines baureifen Grundstücks erreicht werden kann“.

Anstelle das Grundstück zu bebauen oder es zu verkaufen, könnten die Eigentümer ihre Gelände auch für die Errichtung eines transportablen Hauses befristet verpachten. Dabei seien die Eingriffe ins Grundstück marginal. „Entscheidend ist, dass baureife Grundstücke zum Wohnen genutzt werden“, so Palmer. Es gelte dringend, den Wohnraummangel in Tübingen zu lindern.

Mit „vergessenem“ Gesetz gegen die Wohnungsnot

In Tübingen tobt ein verzweifelter Kampf gegen die Wohnraumknappheit. 2019 wurde OBM Boris Palmer in Medienberichten als „Enteigner“ bezeichnet. Damals formulierte der Tübinger OBM seine Idee, Grundstückseigentümer mit dem sogenannten Baugebot zum Bauen zu zwingen und damit der Wohnungsnot etwas entgegenzusetzen. Darüber sprach er im Mai 2019 mit der OBM-Zeitung. Hier ist das vollständige Interview aus dem OBM-Archiv.

OBM: Herr Palmer, wie ist denn die Wohnraumsituation in Tübingen?

Boris Palmer: Der Wohnungsmarkt ist besonders angespannt. Was Mieten betrifft, zählt Tübingen zu den zehn teuersten deutschen Städten. Die Gründe dafür sind vielfältig: die wirtschaftlichen Erfolge der Stadt, ein expandierender Arbeitsmarkt, das Wachstum der Universität, die Attraktivität Tübingens als Wohnort im Großraum Stuttgart sowie die Aufnahme von Geflüchteten und demografische Aspekte wie steigende Geburtenzahlen. In den vergangenen Jahren haben wir viel unternommen und wohl alle Möglichkeiten ausgeschöpft, um Baulücken zu schließen. Wir fokussieren die Innenentwicklung. Doch stellenweise stoßen wir bei Eigentümern an Grenzen und auf Widerstände, was die Aktivierung von Baulücken angeht. Die Wohnungsnot ist so groß, dass wir nun auf das Baurecht beziehungsweise das Baugebot setzen.

OBM: Mit Ihrem Vorstoß sorgen Sie bundesweit für Schlagzeilen unter dem Begriff der „Enteignung“. Offenbar ist das Baugebot keineswegs geübte Praxis. Wie gehen Sie denn konkret vor?

Boris Palmer: In der Tat handelt es sich um ein „vergessenes“ Gesetz. Das hängt wohl auch damit zusammen, dass sich in den Nullerjahren der Wohnungsmarkt recht ausgewogen zeigte und es kaum Anlässe gab, sich mit diesem Instrument zu beschäftigen. Das ist nun jedoch anders. Das Vorgehen ist klar definiert: Zunächst findet eine Anhörung der Eigentümer statt. Fällt diese negativ aus, kann ein Baugebot ausgesprochen werden. Wird dieses nicht erfüllt, droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 Euro. Am Ende kann es zur Enteignung des Geländes zum Verkehrswert kommen. Es geht um rund 550 in der Stadt verteilte Baugrundstücke, auf denen rund 1.000 Wohneinheiten für 2.000 Menschen entstehen könnten. Dies ist signifikant mehr als in den geplanten Neubaugebieten.

OBM: Aber es ist doch auch eine Frage der Gerechtigkeit. Was ist mit dem Betroffenen, der sein Gelände für die Zukunft seiner Kinder aufheben möchte oder der überhaupt nicht über die finanziellen Mittel verfügt, in einen Bau zu investieren? Wie sind die Reaktionen aus der Stadtgesellschaft auf Ihren Vorstoß?

Boris Palmer: Überwiegend positiv. Es gibt offenbar mehr Menschen, die erkennen, dass der Wohnungsmarkt unter derzeitigen Bedingungen nicht funktioniert, als solche, die in der Lage sind, ein Grundstück freihalten zu können. Letztere stehen hinter der Not der anderen. Hier besteht ein Zielkonflikt zwischen der Garantie des Eigentums und der Sozialpflicht des Eigentums, die beide im Grundgesetz verankert sind. Angesichts der Wohnungsnot neigt sich die Waage nun in Richtung der Sozialpflicht. Ziel ist, die Baufenster in Wohngebieten zu schließen. Darüber hinaus halte ich es aus ökologischen Gesichtspunkten für geboten, erst vorhandene Baulücken zu schließen, bevor weitere Landstriche betoniert werden. In der Vergangenheit fand das Bodenschutzgesetz gegenüber dem privaten Eigentumsrecht wohl keinen rechten Durchsatz. Doch wenn nun ein soziales und ein ökologisches Bedürfnis zusammenkommen, dann ist es höchste Zeit dafür, von der Möglichkeit des Baugebots Gebrauch zu machen, um Wohnraum zu schaffen und Natur zu schützen.

OBM: Und die Betroffenen?

Boris Palmer: Für die betroffenen Grundstückseigentümer sind vielfältige Handlungsoptionen denkbar: Sie können das Gelände bebauen und die Immobilie dann vermieten, sie können es verkaufen – auch an die Stadt mit Rückkaufrecht für eine andere Liegenschaft –, sie können es per Erbbaurecht verpachten oder es mit einem versetzbaren Fertighaus belegen. Nur ein dauerhafter Leerstand darf keine Option sein.

OBM: Verspüren Sie Reaktionen von OBM-Kollegen auf Ihren Vorstoß?

Boris Palmer: Ich beschäftige mich bereits seit anderthalb Jahren mit dem Thema. Bislang hat sich niemand bei mir danach erkundigt. Vor etwa acht Wochen hat sich dies, verbunden mit medialer Aufmerksamkeit, allerdings schlagartig geändert. Kollegen und Gemeinden meldeten sich und interessieren sich für unser Vorgehen. Offenbar war vielen unbekannt, dass es die Möglichkeit des Baugebots überhaupt gibt. Mir ist diese übrigens auch erst vor etwa zwei Jahren aufgefallen – als wir in einem Gespräch mit der Bauverwaltung Lösungsansätze für die Wohnungsnot in Tübingen erörterten.

OBM: Wie sehen Sie denn die Rolle einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft in diesem Kontext?

Boris Palmer: Bei der Nutzung von Baulücken in dieser Form spielt sie keine große Rolle. Denn in der Regel handelt es sich hier um Flächen, die sich für den Bau von Objekten mit durchschnittlich zwei Wohneinheiten eignen. Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft hingegen widmet sich vor allem Immobilien mit mindestens zehn Wohneinheiten. Insofern rechnen wir nicht damit, dass die städtische Wohnungsbaugesellschaft in diesem Kontext intensiv tätig wird. Dennoch spielt sie als Steuerungsinstrument für die lokale Wohnraumpolitik eine wesentliche Rolle. Wir erleben, dass auf dem privaten Wohnungsmarkt die Preise in den vergangenen Jahren drastisch angezogen haben, bei uns teils um bis zu 50 Prozent. Im Vergleich dazu blieben die Mieten der kommunal getragenen Wohnungen fast stabil. Eine Stadt muss aus sozialen Erwägungen heraus ein hohes Interesse an bezahlbarem Wohnraum haben. Über eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft, die einen angemessenen Anteil an den Wohnungen im Stadtgebiet in öffentlichem Besitz hält, kann sie die Wohnraumsituation mitgestalten.