Um die wohnraumpolitischen Ziele der Bundesregierung zu erreichen, ist genügend Bauland vorhanden. Dies ist das Ergebnis einer Baulandumfrage, die Bundesbauministerin Klara Geywitz, der stellvertretende Präsident des Deutschen Städtetags Eckart Würzner, Oberbürgermeister aus Heidelberg, sowie Markus Eltges vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) heute auf der Bundespressekonferenz vorstellten. Der Bund zielt darauf ab, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen. Davon sollen 100.000 öffentlich gefördert sein.
Potential von 99.000 Hektar bebaubarer Flächen
Die Baulandumfrage richtete sich an knapp 3.000 Städte und Gemeinden. Sie basiert auf rund 700 qualifizierten Antworten. Beauftragt mit der Studie waren das Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung und das Institut der deutschen Wirtschaft. Insgesamt identifiziert die Umfrage ein Potential von 99.000 Hektar baureifer und potentiell bebaubarer Flächen. Darauf könnten zwischen 900.000 und – je nach Dichte der Bebauung – vier Millionen Wohneinheiten gebaut werden. Realistischerweise rechne man mit dem Potential für zwei Millionen Wohnungen, so Geywitz.
Etwa die Hälfte des Baulandpotentials sei direkt nutzbar oder kurzfristig mobilisierbar. Dies gelte grundsätzlich sowohl für Metropolregionen als auch für Mittelstädte und ländliche Regionen. Gleichwohl könne es in Städten mit einer besonders angespannten Wohnraumsituation im Einzelfall durchaus zu Nachfrageüberhängen kommen, so Eltges. Alles in allem zeige die Umfrage jedoch, dass es nicht notwendig sei, neue Flächen zu beanspruchen, um die Wohnraumziele zu erreichen.
Innen- vor Außenentwicklung in den Städten
Für Geywitz sind dies „erfreuliche Zahlen“. Würzner sieht aus Sicht der Kommunen in der Umfrage eine wichtige Argumentationsgrundlage. Sie untermauere das Prinzip der Innen- vor Außenentwicklung in den Städten. Viele Städte stünden nicht nur vor der Herausforderung, dringend benötigten Wohnraum, sondern auch entsprechende Infrastrukturen mit Kitas oder Schulen zu schaffen. So kämen sie immer mehr in die Rolle, nicht nur bauplanungsrechtliche Instrumente zu nutzen, sondern verstärkt auch als Entwickler aufzutreten.
Insofern müssten „Städte und Gemeinden in die Lage versetzt werden, innerstädtische Entwicklung zu realisieren“, sagt Würzner in Richtung des Bundes. Etwa bräuchten sie den Zugriff auf Bodenfonds zum Grundstückserwerb. Zudem verweist Würzner darauf, dass man im Bereich des geförderten und sozialen Wohnungsbaus mit derzeit jährlich rund 50.000 neuen Wohnungen noch „deutlich entfernt“ vom politischen Ziel liege.
Weitere Wohnraumpotentiale durch Nachverdichtung
Über die genannten Zahlen hinaus gebe es auf bereits baulich genutzten Arealen außerdem das Potential, mehrere 100.000 Wohnungen neu zu schaffen, so Eltges. Dies könne durch eine Nachverdichtung geschehen. Stichworte dafür sind etwa Zweite-Reihe-Bebauung, Mehrfamilien- statt Einfamilienhausbau, Gebäudeaufstockungen, Ausbauten von Dachgeschoßen, Kellern und Innenhöfen sowie Ergänzungsbauten. Auch angesichts des Trends zu mehr Homeoffice ließen sich stellenweise Büro- und Gewerbeflächen als Wohnraum umnutzen. Zudem könnten interkommunale Kooperationen ein „Schlüssel für Entlastung“ sein.
Unter diesen Gesichtspunkten biete die Innenstadtentwicklung weitere Baupotentiale, so Geywitz. Dafür seien aber neue lokale Rahmenbedingungen notwendig. Oftmals blockiere etwa eine Stellplatzsatzung die Nachverdichtung des Bestands. Hier müsse man weg von der starren Stellplatzquote hin zu modernen Mobilitätskonzepten kommen, regt die Ministerin an. In ähnlicher Weise spricht Würzner im Sinne der Ressourceneffizienz von der Notwendigkeit, bei der Energieversorgung stärker quartiersbezogen zu denken. Dies könne die Wohnungswirtschaft von steigenden Energiepreisen entkoppeln und trage zur Klimaneutralität bei.
