Mit zunehmender Wohnraumknappheit steigt der Bedarf an gefördertem Wohnen. Dabei zeichnen sich neue Zielgruppen ab: Angesichts des demografischen Wandels gewinnt der Fokus auf die Lebenssituation älterer Menschen für die urbane Sozialplanung an Relevanz. Über Wohnraumförderung als Instrument der Stadtentwicklung, die teils prekäre Lage älterer Menschen und die Gestaltung des Stadtraums zugunsten des „aktiven Alterns“ als kommunale Aufgabe spricht Gabriele Schliep-Seitz. Sie ist Leiterin der Projektakquise und -entwicklung beim Projektenwickler GBI Holding AG.
Bedarf an bezahlbarem Wohnraum steigt ungebremst
OBM: Frau Schliep-Seitz, angesichts des angespannten Wohnraummarktes gewinnt das geförderte Wohnen, also staatliche Zuschüsse beim Bau von neuem Wohnraum bei gleichzeitiger Definition einer an soziale Kriterien angepassten „Bewilligungsmiete“, an Bedeutung. Wie schauen Sie als Immobilienentwickler auf dieses Thema?
Gabriele Schliep-Seitz: Wir sehen den dringenden Bedarf danach. Gerade in den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise für Immobilien und Bauland regelrecht explodiert und damit – wenn auch weniger rasant – die Mieten. Hinzu kommt, dass Baukosten und Kosten für damit im Zusammenhang stehende Dienstleistungen steigen. Auf diese Weise wird es für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen ohne finanzielle Reserven im üblichen Berufsleben immer schwerer, Wohneigentum zu bilden. Das kann sich zu einem großen gesellschaftlichen Problem entwickeln. Daran gemessen ist die derzeitige staatliche Förderung von Bund, Ländern und Kommunen besonders wichtig. Aber in Summe ist sie wohl nur ein Tropfen auf den heißen Stein.
OBM: Das klingt sorgenvoll.
Gabriele Schliep-Seitz: Tatsächlich kann man besorgt sein, weil sich ein Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in jeder Altersschicht abzeichnet, der wohl nicht annähernd gedeckt werden wird. In Bayern fallen 60 Prozent aller berufstätigen Familien unter die Förderrichtlinie, was geförderten Wohnraum angeht. Dieser hohe Anteil lässt die Dimension des Themas erahnen. Übrigens ist dies nicht nur eine Herausforderung für die Metropolen und die urbanen Räume. Wir stellen angesichts der extrem gestiegenen Baukosten fest, dass sich auch in mittleren und kleinen Städten sowie in ländlichen Bereichen ähnliche Situationen ergeben. Vor allem bei Neubauten zeichnen sich Mietensprünge ab.
Förderkulissen bilden Marktverzerrung nicht adäquat ab
OBM: Wie hilfreich sind denn die staatlichen Förderungen für die Schaffung neuen, geförderten Wohnraums?
Gabriele Schliep-Seitz: Staatliche Zuwendungen stehen bereit, das ist gut und wichtig. Allerdings sind in den Förderkulissen die beschriebenen Verzerrungen des Marktes – steigende Immobilien- und Grundstückspreise sowie steigende Baukosten – oft nicht adäquat abgebildet. Dies hat zur Folge, dass die Bewilligungsmieten in vielen Fällen zu gering sind, um entsprechende Vorhaben wirtschaftlich realisieren zu können. Nehmen wir beispielsweise eine Kommune mit keinen oder verhältnismäßig geringen Neubauaktivitäten. Definiert man hier eine ortsübliche Vergleichsmiete, an der man die Bewilligungsmieten orientiert, dann zieht man de facto Bestandsmieten als Maßstab für potentielle Neubaumieten heran. Gerade angesichts der Baukostensteigerungen entsteht so ein Delta, dass es Investoren schwer macht, sich zu engagieren – selbst wenn sie besten Willens sind.
OBM: Dennoch tun Sie es: Die GBI engagiert sich auch im speziellen Bereich des geförderten Wohnungsbaus. Welches sind Bedingungen dafür, dass Projekte funktionieren?
Gabriele Schliep-Seitz: Eine Grundlage dafür ist, dass der Preis des Baulands im Zusammenhang mit dem Projekt kein utopischer ist. Ebenfalls ein wichtiges Kriterium ist die Frage nach der Belegung des Baugrundstücks. Die Fläche muss effizient genutzt werden können. Letztlich dient dies auch dem Ziel einer moderaten Verdichtung und der Eindämmung des Flächenverbrauchs. Drittens müssen sich die Bewilligungsmieten am Marktgefüge orientieren. Hinzu kommt ein kommunikativer Faktor: Meistens finden sich dann Lösungen, wenn ein konstruktiver Dialog zwischen Kommune und Projektentwickler besteht.
Entspannung des Wohnraummarktes nicht absehbar
„Eine spezielle Fördergruppe des Senioren- oder des altengerechten Wohnens mit bedarfsindividueller Möglichkeit des Abrufs von Betreuungs- und Gesundheitsdienstleistungen gibt es leider noch nicht. Vielleicht wäre es an der Zeit, darüber nachzudenken“, sagt Gabriele Schliep-Seitz. (Quelle: GBI Holding AG)
OBM: Sie haben die derzeit rasant steigenden Baukosten angesprochen. Diese lassen eine Entspannung des Marktes in absehbarer Zeit als unrealistisch erscheinen, oder?
Gabriele Schliep-Seitz: Absolut. Diese Einschätzung teile ich. Wir verzeichnen zwar zunehmende Wohnungsbauaktivitäten. Diese fokussieren jedoch meist das Luxussegment und sorgen dort für „Entlastung“. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen jedes Quartal. Es besteht ein gewisser Kapitaldruck, was Anlagen betrifft. Was Investitionen in den Mietwohnungsbau angeht, gibt es im Bereich des geförderten Wohnungsbaus für Anleger und Investoren zwar durchaus interessante und nachhaltige Projekte, auch im Bezug auf die Miethöhe. Wesentlich dafür ist allerdings unter anderem – wie gesagt –, dass die Höhe der Bewilligungsmieten die Wirtschaftlichkeit sicherstellt.
Senioren als wachsende Zielgruppe für „geförderten Wohnraum“
OBM: Was geförderten Wohnraum betrifft, standen bislang vor allem Familien mit Kindern im Fokus. Sehen Sie angesichts der vielerorts wachsenden Spannung in den lokalen Wohnraummärkten eine Ausdifferenzierung der Zielgruppen und neue Bedarfe?
Gabriele Schliep-Seitz: In der Tat. Ich denke beispielsweise an die Gruppe der älteren Menschen, die am Ende ihres Berufslebens stehen oder sich bereits im Rentenalter befinden. Insbesondere die Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen sowie entsprechender Rente, denen es während ihres Berufslebens nicht vergönnt war, ein Vermögen zu bilden, werden Unterstützung brauchen. Mit Blick auf die demografische Entwicklung ist in dieser Gruppe ein hoher Bedarf an gefördertem Wohnraum zu erwarten.
OBM: Gibt es dafür spezielle Programme?
Gabriele Schliep-Seitz: Das geförderte Wohnen für Senioren findet bislang allgemein in der einkommensorientierten Förderung statt. Die förderfähigen Wohnungen müssen – zumindest am Beispiel Bayern – zwar generell den Anforderungen an die Barrierefreiheit entsprechen. Eine spezielle Fördergruppe des „Senioren- oder des altengerechten Wohnens mit bedarfsindividueller Möglichkeit des Abrufs von Betreuungs- und Gesundheitsdienstleistungen“ gibt es aber leider noch nicht. Vielleicht wäre es an der Zeit, darüber nachzudenken. Grundsätzlich wird die Frage, wie Menschen im Alter leben, städtebaulich weiter an Relevanz gewinnen. Als GBI würden wir uns dabei sehr gerne stärker engagieren.
Demografie: „Aktives Altern“ als Thema der Stadtplanung
OBM: Haben Kommunen das genügend im Blick?
Gabriele Schliep-Seitz: Das kommt auf die jeweilige Kommune an. Angesichts der Demografie wird es für Kommunen aber immer wichtiger, nicht nur für junge Familien attraktiv sein, sondern ein für alle Generationen lebenswertes Umfeld schaffen zu wollen. Aktiv im eigenen Lebensumfeld altern zu können und für die eigenen Angehörigen eine Betreuungssicherheit zu haben, ist eine Frage von Lebensqualität und gewinnt bei der Wohnortwahl an Gewicht. Kommunen und Quartiere, die sich durch eine generationenübergreifende Durchmischung auszeichnen, sind dabei im Vorteil.
OBM: Haben Sie dafür spezielle Modellansätze?
Gabriele Schliep-Seitz: Die Idee des geförderten Seniorenwohnens geht über die räumlichen und funktionalen Voraussetzungen wie Barrierefreiheit oder Rollstuhlkompatibilität hinaus. Es geht nicht zuletzt um die Qualität des Umfelds. Sind vor Ort Betreuungsdienstleistungen abrufbar? Dabei spielt der Blick auf das Quartier eine wichtige Rolle: Sind etwa Einrichtungen zur Tagespflege, zur Gesundheitsvorsorge und Physiotherapie, zum Einkaufen, für Bewegung, Freizeit oder Kultur erreichbar? Die Kommune kann in Quartierstreffs entsprechende Angebote moderieren und vernetzend wirken. In solchen Quartierszentren finden soziale Interaktion, Kommunikation und generationenübergreifende Begegnungen im Viertel statt. Übrigens können Investoren und Projektentwickler in die Schaffung solcher Treffpunkte eingebunden werden.
Gefördertes Wohnen als Instrument der Stadtplanung
OBM: Ist es aus Ihrer Sicht wünschenswert, Förderkulissen zukünftig stärker auszudifferenzieren und den Aspekt des Seniorenwohnens zu schärfen?
Gabriele Schliep-Seitz: Absolut. Es ist grundsätzlich wichtig und gesellschaftlich höchstrelevant, dass die Frage, wie ältere Menschen leben, politisch stärker gewichtet wird. Dazu gehört, in diesem Licht Herausforderungen wie Wohnraummangel oder Altersarmut sektorenübergreifend zu betrachten und zu bearbeiten. Das Instrument des geförderten Wohnens kann – eingebunden in einen sozialen Kontext wie den beschriebenen – die Chancen erhöhen, aktiv und gesund zu altern. Für den Staat und gerade die Kommunen ergibt sich daraus außerdem perspektivisch eine Entlastung der Sozialleistungen und Sicherungssysteme.
