Urbanes Wachstum, Verdichtungsdruck in der Stadt, rasant steigende Mieten und damit einhergehende soziale Belastungen: Um die Brisanz der Situation zu entschärfen, erfindet OBM Martin Horn aus Freiburg die kommunale Wohnraumpolitik neu. Mit dem städtischen Wohnungsbauunternehmen schafft er in Freiburg ein neues Mietmodell, einen Sozialbonus und eine Wohnbauoffensive. Das Freiburger „FSB-2030“-Programm zeigt einen innovativen Weg für die lokale Wohnraumpolitik auf. Es könnte auch für andere Städte, die vor ähnlichen Herausforderungen stehen, beispielgebend sein. Zudem nutzt es konsequent die kommunale Wohnungsgesellschaft als wohnraumpolitisches Instrument.
„FSB 2030“ integriert Sozial-, Wirtschafts- und Nachhaltigkeitspolitik
OBM: Herr Horn, mit ihrem Wohnungsbauunternehmen, der Freiburg Stadtbau GmbH (FSB), will die Stadt Freiburg neue Impulse am lokalen Wohnungsmarkt setzen und hat dafür das Programm „FSB 2030“ initiiert. Was hat Sie dazu bewogen?
Martin Horn: Das Thema Wohnen ist ein zentrales in Freiburg. Es besteht ein hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Freiburg gilt, was die Relation zwischen den monatlichen Ausgaben fürs Wohnen und dem Einkommen betrifft, als teuerste Stadt in Deutschland. Hier gegenzusteuern ist letztlich auch eine dringende Frage der sozialen Gerechtigkeit. Und angesichts des Wachstums unserer Stadt ist es umso wichtiger.
OBM: Wie konkret wollen Sie dem Preisdruck auf dem Freiburger Wohnungsmarkt begegnen?
Martin Horn: Eine Besonderheit unseres Ansatzes ist, dass er Aspekte der Sozial-, Wirtschafts- und Nachhaltigkeitspolitik integriert. Das „FSB-2030“-Programm umfasst eine mutige Wohnbauoffensive. Mit unserer kommunalen Wohnungsgesellschaft, der FSB Freiburger Stadtbau GmbH, wollen wir in zehn Jahren 2.500 Wohnungen schaffen. Das ambitionierte Vorhaben zeigt die hohe Bedeutung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft als wohnraumpolitisch steuerndes Instrument. Übrigens hatten die Freiburger 2006 per Bürgerentscheid verhindert, dass die FSB verkauft wird. Das ist ein Glücksfall: Denn wir brauchen dringend mehr Wohnungen in eigenem Bestand. Die FSB ist dafür sowohl ein geeigneter Motor als auch ein sozialer Garant. Die nötigen Investitionen in Höhe von 700 Millionen Euro in zehn Jahren geben außerdem wirtschaftsfördernde und stabilisierende Impulse in einer herausfordernden Coronazeit. Und unser FSB-Sozialbonus ist deutschlandweit einmalig.
„FSB 2030“: Wohnbauoffensive, Sozialbonus und Mietgrenze
OBM: Mit dem FSB-Sozialbonus unterstützen Sie Haushalte, deren Nettokaltmiete über 30 Prozent des erwirtschafteten Einkommens liegt und nehmen diese von etwaigen Mieterhöhungen aus. Dies verknüpfen sie mit deren Ansprüchen auf Wohngeld, also einer Bundesleistung, als Voraussetzung.
Martin Horn: So ist es. Der FSB-Sozialbonus ist Teil unseres dualen Ansatzes bei der Mietenpolitik. Auf diese Weise möchten wir dauerhaft faire Mieten in attraktiven Wohnungen garantieren. Einerseits koppeln wir den FSB-Sozialbonus, also das Aussetzen von Mieterhöhungen, an die Vorlage eines Wohngeldbescheids. Damit möchten wir Schwellenhaushalte unterstützen und gleichzeitig dazu anregen, das Instrument des Bundes zu nutzen. Andererseits kehren wir uns davon ab, die FSB-Mieten an den Mietspiegel heranzuführen. Stattdessen verfolgen wir nun die Maxime einer FSB-Mietgrenze. Das bedeutet: Das Mietniveau aller Wohnungen unserer FSB soll im Durchschnitt mindestens 25 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auf diese Weise wollen wir Impulse dafür setzen, das Auseinandertriften am Wohnungsmarkt zu verlangsamen, und als Akteur das Heft des Handelns in die Hand nehmen.
OBM: Wie effektiv kann das sein? Über wie viele Wohnungen verfügt denn die FSB?
Martin Horn: Tatsächlich ist die FSB mit rund 9.000 Wohnungen der größte Einzelakteur am Freiburger Wohnungsmarkt. Andererseits: Dabei handelt es sich um weniger als zehn Prozent aller Wohnungen. Entsprechend müssen wir das Engagement der FSB überall dort flankieren, wo wir als Stadt Einflussmöglichkeiten haben. Das betrifft die Erteilung von Baugenehmigungen oder die Installation des Referats für bezahlbares Wohnen. Das übernimmt entsprechende Querschnittsaufgaben in der Verwaltung wie die Erstellung eines Leerstands- und Baulückenkatasters.
„Wir schaffen für die Gesellschaft und die Stadt dauerhaft Werte“
OBM: Was das „FSB-2030“-Programm angeht: Was kostet es die Stadt?
Martin Horn: Zunächst einmal sind die Investitionen in Höhe von 700 Millionen in zehn Jahren überwiegend von der FSB und nicht aus dem städtischen Haushalt zu erbringen. Nichtsdestotrotz unterstützten wir natürlich unsere Tochter. Etwa hat der Gemeinderat beschlossen, 2022 ein Grundstück im Wert von 16,7 Millionen Euro an die FSB zu übertragen sowie 2021 eine Kapitaleinlage in Höhe von fünf Millionen Euro vorzunehmen. Indem die FSB im Bauträgergeschäft Wohnungen errichtet und verkauft, erwirtschaftet sie sich außerdem Investitionsspielräume. Dies gilt auch, obwohl es ein strategisches Ziel ist, dass die FSB ihren Wohnungsbestand erhöht. Dafür soll sie den Anteil gebauter Eigentumswohnungen, die sie weiterverkauft, an der Summe aller Wohnungen, die sie neu errichtet, von 40 auf 25 Prozent absenken. Dies stärkt den Anteil an gebauten Mietwohnungen, die sie in ihrem Bestand hält. Perspektivisch schaffen wir so für die Gesellschaft und damit für die Stadt dauerhaft Werte und Mieteinnahmen.
„Relevanz kommunaler Wohnungsbauunternehmen unterschätzt“
OBM: Welche Rolle schreiben Sie der Wohnungsbaugesellschaft für die Stadt denn zu?
Martin Horn: Die FSB hat eine hohe soziale Verantwortung und ist neben den Genossenschaften unser Kernakteur für bezahlbare Mieten. Der FSB geht es nicht um den größtmöglichen Profit, sondern sie ist auch dem Wohl der Stadtgesellschaft und den strategischen Zielen der Kommune verpflichtet. Dazu gehören neben der Wirtschaftlichkeit Aspekte der sozialen Gerechtigkeit, der Nachhaltigkeit und des Umweltschutzes. Was das Thema Gemeinwohlorientierung im Bereich des Bauens und Wohnens betrifft, ist eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft von großer Bedeutung. Stellenweise wird die Relevanz kommunaler Wohnungsbauunternehmen für die Stadtentwicklung nach meiner Erfahrung maßlos unterschätzt. Sie sind Garant und Leistungsfaktor für bezahlbare und attraktive Wohnungen. Genau da setzen wir mit unserem „FSB-2030-Konzept“ – der Wohnbauoffensive und dem dualen Ansatz bei der Mietenpolitik – an.
„FSB 2030 – Mehr Wohnen. Faire Mieten. Für Freiburg“
Im Mai hat der Freiburger Gemeinderat das Konzept „FSB 2030 – Mehr Wohnen. Faire Mieten. Für Freiburg“ verabschiedet. Markante Elemente dabei sind eine Wohnbauoffensive sowie der duale Ansatz bei der Mietenpolitik, inklusive eines „FSB-Sozialbonus“.
1. Wohnbauoffensive
Im Zuge der Wohnbauoffensive plant die Freiburger Stadtbau den Bau von 2.500 Wohnungen bis 2030. In diesem Zusammenhang steht ein Investitionsvolumen von 700 Millionen Euro. Der Wohnungsbau soll im Einklang mit den Nachhaltigkeitskriterien stehen.
2. Dualer Ansatz bei der Mietenpolitik
Mit einer eigenen Mietengrenze garantiert die FSB für ihren Wohnungsbestand dauerhaft günstigen Wohnraum. In Summe soll das Mietniveau aller FSB-Wohnungen um mindestens 25 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nur soweit diese Grenze nicht erreicht ist, sind Mieterhöhungen zulässig. Darüber hinaus richtet sich der FSB-Sozialbonus an Schwellenhaushalte. Wenn die Nettokaltmiete über 30 Prozent des erwirtschafteten Einkommens liegt, werden Mieterhöhungen ausgesetzt. Seinen diesbezüglichen Anspruch weist der Mieter über einen Wohngeldberechtigungsschein nach – auf diese Weise verknüpft der „FSB-Sozialbonus“ eine lokale Unterstützungsmaßnahme mit der Inanspruchnahme einer Leistung des Bundes, des Wohngeldes. Nur wer den Wohngeldberechtigungsschein vorweist, kann in den Genuss des „FSB-Sozialbonus“ kommen.
3. Stadt unterstützt das Programm
Um ihre Wohnungsbaugesellschaft FSB zu unterstützen, stellt die Stadt gegebenenfalls Bürgschaften bereit oder nimmt Kapital- und Grundstückseinlagen vor. Konkret ist für 2021 eine Kapitaleinlage von fünf Millionen Euro vorgesehen. 2022 soll ein Grundstück im Wert von 16,7 Millionen Euro an die FSB übertragen werden.
