Niedersachsen hat ein Wohnraumschutzgesetz verabschiedet. Es zielt darauf ab, die Steuermöglichkeiten von Kommunen hinsichtlich maroder Wohnungen und prekärer Wohnverhältnisse zu verbessern. Auf welche konkrete Situationen das Gesetz reagiert und warum es Städten hilft, erklärt OBM Ulrich Mädge aus Lüneburg, der Präsident des niedersächsischen Städtetags ist. Gleichzeitig ruft Mädge den Bund dazu auf, Spekulationen mit Wohnraum einzuhegen.
Wohnraumschutzgesetz: Gesundheit und Quartiersentwicklung
OBM: Herr Mädge, Niedersachsen hat ein Wohnraumschutzgesetz verabschiedet. Der Städtetag begrüßt das. Wieso? Auf welche Problematik reagiert das Gesetz aus Sicht der Städte?
Ulrich Mädge: Es geht im Grunde um drei Phänomene. Erstens betrifft die Problematik den Zuzug von Menschen insbesondere aus dem osteuropäischen Raum. Hier gibt es nicht wenige Fälle, in denen zu viele Menschen auf zu engem Raum leben und dies in besonders prekären Verhältnissen tun: in heruntergekommenen Wohnungen zu relativ hohen Preisen. Zweitens geht es um die Wohnverhältnisse von Leiharbeitern insbesondere in Schlachtbetrieben. Drittens verzeichnen wir einen hohen Sanierungsstau in diversen Bauten der 1960er und 1970er Jahre. Die Häuser sind nicht saniert, leiden teils unter Schimmelbefall, und auch hier zeigt sich eine gewisse „Überbelegung“ einzelner Wohneinheiten. Nicht zuletzt aufgrund der anonymen Eigentümerstruktur fehlt der Kommune hier eine Handhabe.
OBM: Letztlich handelt es sich um privatwirtschaftliche Immobilien. Welches Interesse hat die Kommune denn, darauf Einfluss zu nehmen?
Ulrich Mädge: Es geht aus Sicht der Kommune im Wesentlichen um zwei Aspekte: um die Gesundheit der Menschen und um Quartiersentwicklung. Solche Immobilien können die Entwicklung ganzer Quartiere städtebaulich negativ beeinflussen und gehen mit sozialen Problemen einher. Die Stadtgesellschaft hat also ein großes Interesse daran, derartig prekären Wohnverhältnissen entgegenzuwirken. Dafür brauchen wir Werkzeuge.
Werkzeug für Kommunen: Standards für gesundes Wohnen
OBM: Das Wohnraumschutzgesetz ist ein solches Werkzeug. Welche Möglichkeiten gibt es Ihnen nun konkret?
Ulrich Mädge: Bislang konnte die Bauaufsichtsbehörde nur mit Einverständnis die Wohnungen betreten. Nun haben wir die Möglichkeit, Aspekte wie die Strom- und Wasserversorgung, die Sanitäranlagen, die Belüftungssituation und die Lichtverhältnisse oder die Anzahl der in der Wohnung lebenden Menschen zu kontrollieren. Das Wohnraumschutzgesetzt schreibt also gewisse Standards fest, was man unter gesundem Wohnen versteht.
OBM: Das Thema betrifft aber nicht nur Niedersachen, sondern spielt sich doch auch bundesweit in den Städten ab, oder?
Ulrich Mädge: Ja. Aber der Umgang damit ist Ländersache. Niedersachsen ist auch nicht das erste Land, das sich damit beschäftigt. Einige andere Länder haben ähnliche Vorschriften. Übrigens wurden in Niedersachsen manche sinnvollen Regeln zwischenzeitlich abgeschafft. Das betrifft etwa auch die Zweckentfremdungsverordnung.
Steuerungsinstrumente: Zweckentfremdungsverbot und BID-Gesetz
OBM: Sie sprechen das Gesetz über Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum an. Wie hilft das den Kommunen?
Ulrich Mädge: Das Gesetz verhindert einen allzu langen Leerstand. Wohnungen, die über sechs Monate hinaus leerstehen, müssen wieder vermietet werden. Ansonsten muss der Immobilieneigentümer plausibel erklären, warum das nicht so ist. Zudem geht es auch um Umwandlung von Wohnraum. Die Umwandlung einer Wohnung zum Beispiel in eine Ferienwohnung muss angezeigt werden. Die Kommune kann dies gegebenenfalls untersagen.
OBM: Sind Sie, was die wohnraumpolitischen Steuerungsmöglichkeiten betrifft, mit den beiden Instrumenten nun zufrieden?
Ulrich Mädge: Wir hatten in Niedersachen in der Vergangenheit noch ein drittes, zwischenzeitlich ebenfalls abgeschafftes Instrument, nämlich eine Fehlbelegungsabgabe für geförderte Wohnungen. Dort, wo Wohnraum beziehungsweise der Mietzins gefördert ist und Höchsteinkommen festgeschrieben sind, war eine Abgabe festgesetzt, sollte das Einkommen des Mieters diese Grenze überschreiten. Die Abgabe war zweckgebunden für Investitionen in den Wohnungsbau. Ich halte ein solches Modell für sinnvoll. Die Forderung richte ich allerdings an die nächste Legislaturperiode des Landtages. Was aktuell noch auf dem Tableau ist, ist das sogenannte BID-Gesetz. Das bezieht sich auf Business Improvement Districts, BID. Dabei handelt es sich um Quartiere, in deren Entwicklung lokale Akteure und Eigentümer eingebunden sind. Eine kritische Masse derer muss sich damit einverstanden erklären, an der Quartiersentwicklung – etwa an der Möblierung oder Gestaltung des Viertels – mitwirken zu wollen. Dann kann dies im BID unter Beteiligung der Akteure und Eigentümer geschehen. Das Gesetz dafür soll im Juni kommen. Insbesondere hinsichtlich der aktuellen Diskussion um die Vitalität der Innenstädte hat es zusätzlich an Relevanz gewonnen.
Der Bund ist gefragt: Spekulationen mit Wohnraum einhegen
OBM: Ist damit der kommunale Werkzeugkasten, was den Wohnungsmarkt angeht, gefüllt?
Ulrich Mädge: Das sind wichtige Elemente. Es gilt natürlich in jedem der Fälle eine Abwägung zwischen den Interessen der Gemeinschaft und den Rechten des einzelnen. Doch ich glaube, die genannten Instrumente werden beiden Interessenlagen gerecht. Darüber hinaus bleibt zu hoffen, dass auf Bundesebene das Grundproblem der großen Mietshäuser, die sich im Eigentum von anonymen Besitzern, Konzernen oder Objektgesellschaften befinden, ebenfalls adäquat gelöst wird. Da geht es etwa um Steuergerechtigkeit, was die anfallende Grunderwerbsteuer beim Verkauf solcher Komplexe beziehungsweise Objektgesellschaften verglichen mit der beim „normalen“ Verkauf beispielsweise von Einfamilienhäusern betrifft. Es gilt, Steuervermeidungsmodellen einen Riegel vorzuschieben und damit gleichzeitig Spekulationen mit Wohnraum einzuhegen.
