Der Stadtrat der bayerischen Landeshauptstadt München hat Oberbürgermeister Dieter Reiter per Beschluss vom 15. Dezember damit beauftragt, sich beim Bund wohnraumpolitisch zu engagieren. Konkret geht es um das Vorkaufsrecht von Kommunen für Grundstücke in Erhaltungssatzungsgebieten. Unmittelbar nach dem Stadtratsbeschluss hat sich Reiter mit einem offenen Brief an Bundeskanzler Olaf Scholz und Bauministerin Klara Geywitz gewandt.
Reiter fürchtet „erhebliche Folgen für Wohnbevölkerung“
In seinem Schreiben bittet Reiter „um eine schnelle Änderung von Regelungen über die gesetzlichen Vorkaufsrechte in Erhaltungssatzungsgebieten, sogenannten Milieuschutzsatzungsgebieten, im Baugesetzbuch“. Hintergrund ist ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November. Das behindere die Ausübung dieser Vorkaufsrechte bundesweit und insbesondere in den großen Anwenderstädten wie München, Berlin, Hamburg, Köln, Leipzig oder Frankfurt am Main massiv. Reiter: „Dies hat erhebliche Folgen für die angestammte Wohnbevölkerung in diesen Gebieten.“
Eine gesetzgeberische Reaktion auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts sei „für die Kommunen eminent wichtig und dringlich“, so Reiter in seinem Schreiben. Auch die Mieter in den Erhaltungssatzungsgebieten seien „durch die mittlerweile bekannt gewordenen Auswirkungen der Entscheidung erheblich verunsichert“.
Formulierung des Gesetzestexts steht dem Vorkaufsrecht entgegen
Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts bezieht sich auf den Streit zwischen einer Immobiliengesellschaft und dem Land Berlin beziehungsweise dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Der Bezirk wollte bei einem Grundstücksgeschäft von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, gleichzeitig beharrte die Immobiliengesellschaft auf dem Kauf des Grundstücks. Das Areal liegt im Geltungsbereich einer Milieuschutzsatzung. Aus Gründen des Allgemeinwohls und, um einer möglichen Verdrängung der Wohnbevölkerung entgegenzuwirken, wollte das Bezirksamt das Vorkaufsrecht anwenden – zu Unrecht, wie das Gericht entschied.
Im Kern begründen die Richter ihre Entscheidung mit einer – aus Sicht des gemeindlichen Anliegens – lückenhaften Formulierung im Gesetzestext. Demnach sei die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend der jeweiligen Satzungsziele bebaut ist und tatsächlich so genutzt wird. Mögliche zukünftige Entwicklungen seien nicht von Bedeutung, heißt es im Urteil.
Reiter: Ausübung des Vorkaufsrechts meist nicht mehr möglich
Doch dabei ist gerade die Quartiersentwicklung, also der Blick in die Zukunft, für die urbane Raumplanung entscheidend. So scheint nach dem Urteil des Gerichts eine Ausübung des Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungsgebieten für die Stadt „in der weit überwiegenden Zahl der Fälle“ nicht mehr möglich zu sein, warnt Reiter in seinem Brief. Für den sozialräumlichen Handlungsspielraum der Stadt sei dies verheerend. Die Stadt verliere durch die Aushöhlung des Vorkaufsrechts in den Satzungsgebieten ein wichtiges Steuerungsinstrument.
In seinem Brief an Kanzler Scholz und Ministerin Geywitz beschreibt Reiter am Beispiel der Stadt München, was die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts konkret bedeutet und warum das Vorkaufsrecht als wohnraumpolitisches Gestaltungsinstrument für Kommunen bislang so wichtig war. Allein im Münchener Stadtgebiet sind derzeit 36 Erhaltungssatzungen gültig. Diese umfassen rund 335.000 Menschen in 192.000 Wohnungen.
Vorkaufsrecht als Instrument gegen Mietpreissteigerung
„Ziel dieser Satzungen ist es, die angestammte Wohnbevölkerung im Gebiet zu erhalten und Verdrängungseffekten durch den anhaltenden Druck auf dem Münchener Wohnungsmarkt entgegenzuwirken“, erklärt Reiter. Es gehe darum, einer massiven Mietpreissteigerung entgegenzutreten, die Heterogenität und Diversität der Bevölkerungsstruktur in den Quartieren zu fördern sowie dadurch den sozialen Zusammenhalt in der Stadtgesellschaft zu stärken.
Grundsätzlich habe sich die Stadt bislang zweier Instrumente zur Umsetzung der Satzungsziele bedienen können. Erstens eines Genehmigungsvorbehalts bei Modernisierungen, baulichen Änderungen, Aufteilungen oder neuen Nutzungen. Zweitens des gesetzlichen Vorkaufsrechts im Falle eines Grundstücksverkaufs. Gerade das Vorkaufsrecht habe sich dabei als „effektiveres, da unmittelbar wirkendes Instrument erwiesen“.
Vorkaufsrecht verschafft der Stadt Handlungsspielraum
Die Stadt habe damit einen Hebel, der Verdrängung einkommensschwächerer Mieter entgegenzuwirken. Denn selbst wenn sie am Ende von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch mache, könne sie damit in Verhandlungen den späteren Grundstückskäufern Zugeständnisse wie beispielsweise eine Begrenzung der Miethöhe abringen.
„Von Mitte 2018 bis heute konnten durch Abgabe von Verpflichtungserklärungen der Käufer und durch Vorkaufsrechtsausübungen insgesamt 1.345 Wohneinheiten insbesondere durch Mietpreis- und Belegungsbindungen geschützt werden“, erklärt Reiter. Bis zur Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts sei diese Vorkaufsrechtspraxis in München „ausdrücklich legitimiert durch die lokale, verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung“ gewesen.
